來源：豎梁社cnS

前言：為什么許多文化創意產業會匯集于舊倉庫、舊廠房？為什么創意產業能夠使逐漸蕭條的老工業遺產區域再次走向繁榮呢？這些區域是如何進行空間和產業上的重新定位與規劃的？又是如何解決工業遺產保護與新的使用功能之間的矛盾的呢？以及未來將如何發展？帶著這些問題,本期邀請了華南理工大學建筑學院講師、豎梁社設計聯合創始人鐘冠球老師就這個議題展開討論。

建筑是城市的史書，記載了城市的文化和歷史，承載了人們對過去的追憶，是社會、經濟、文化發展的產物。而舊工業建筑則記載了城市工業文明發展的歷程，是工業時代遺留下來的生動展示。20世紀60年代，德國、英國等歐洲國家最先出現了大規模的舊工業建筑改造再利用案例，20世紀90年代至今，中國的舊工業建筑改造也掀起一股熱潮，很多工業建筑的廠房車間被改做生活、休閑和辦公、藝術館、博物館、展覽館等。例如，北京798、上海8號橋、廣州紅磚廠、廣州TIT創意園等等，經過改造，這些古老的廠區煥發了新的活力，成為了城市發展的新亮點。

接下來，鐘老師為我們剖析了中國舊工業建筑改造歷程，其改造時間線從總體上進行劃分將分為兩個部分，第一部分為2014年以前中國各地典型地標式建筑，第二部分為2014年后全國各地如雨后春筍般涌現的舊工業建筑改造。

城市舊工業建筑改造時間線如下：

①2002年—— 北京798藝術區、上海四行倉庫。

798藝術區大致經歷了四個階段，在這個發展過程當中，藝術家和中產階層的參與以及政府對工業遺產文化的保護法規是推動發展的關鍵因素。

上海四行倉庫是一座位于上海原閘北區南部、蘇州河北岸、西藏路橋西北角的倉庫建筑。

②2004年——上海M50創意園、廣州信義會館。

M50創意園的原身為上海春明粗紡廠，后轉型為藝術創意園區，將其打造成為集“藝術、創意、生活”于一體的藝術創意品牌。

廣州信義會館原是廣東水利水電廠的地皮和廠房，后被房地產開發商改造為集文化、商業、展覽的場所。

③2006年——北京草場地、上海八號橋、深圳南海意庫。

北京草場地藝術區定位為當代藝術家的創作基地、展示窗口、交流平臺以及教學、培訓等多功能的文化場所。

上海8號橋項目位于上海市建國中路8—10號,原為上海汽車制動廠舊工業廠房,已經佇立了50多年,總占地面積近萬平方米。

深圳南海意庫是由三洋老廠房改造而成的創意園區，由舊廠房改造而成的以綠色環保為主題的創意寫字樓。

④2008年——北京宋莊、上海紅坊。

通州區政府將把宋莊布局為文化創意產業園，著力打造以藝術品創作、交易及衍生品開發為核心內容的新興產業鏈。

上海紅坊前身為上鋼十廠舊址，轉型后成為后現代藝術與創意的孵化地。

⑤2010年——上海1933老場坊、深圳華僑城LOFT、羊城創意園、廣州琶醍、廣州紅專廠、廣州TIT創意園。

1933老場坊原來是原上海工部局宰牲場，1933年，由工部局出資興建，著名英國設計師巴爾弗斯設計，中國當時的知名建筑營造商建造的上海工部局藥廠在上海虹口區沙涇路正式建成。

華僑城創意文化園位于深圳華僑城原東部工業區內，是由舊廠房改造而成的創意產業的工作室，吸引各類創意產業進駐園區。

羊城創意產業園是羊城晚報報業集團創建的大型文化創意產業園，創意園以文化為核心，以科技為重點，以金融為驅動，大力發展文化創意、移動互聯和網絡金融三大產業，積極推進“文化、科技、金融”創新融合發展。

珠江琶醍啤酒文化創意藝術區前身為珠江啤酒廠，園區內含有啤酒博物館、各類特色酒廊及餐飲。

廣州TIT紡織服裝創意園項目，位于海珠區客村地鐵A出口的廣州紡織機械廠原址，處于城市新中軸線上，與廣州新電視塔南廣場連為一體。其前身是建于1956年的廣州紡織機械廠。

⑥2012年——楊協成電子商務園、成都東郊記憶。

2012年后，創意園如雨后春筍般在全國各地涌現，無法一一統計，2012年后主要以豎梁社的項目實踐來分析這條線索。
楊協成電子創意園前身為“楊協成（廣州）食品飲料有限公司”生產廠房，隨著廣州市政府對“退一進三”政策的落實，楊協成公司搬出該生產地，交由我司改造升級為“楊協成電子創意園”。

東郊記憶是在原國營紅光電子管廠舊址上改建而成的現代文化產業新型園區，目前為集合音樂、美術、戲劇、攝影等文化形態的多元文化園區。

⑦2014年——羊城同創匯、廈門華美空間

羊城同創匯為羊城晚報社舊址，現改造為創業孵化生態平臺。

華美空間文創園在華美卷煙廠的基礎上改造。用地面積4.2萬平方米，建筑面積5.6萬平方米。項目以時尚中心為定位，是目前湖里區體量最大的花園式文創園，同時也是國家級閩臺（廈門）文化產業園核心區啟動項目。

⑧2016年——廈門文創口岸、樹德創意園、泉州萬科里

聯發·文創口岸作為整個湖里老工業廠房文創園的文化配套項目，結合“一帶一路”與中國文化輸出戰略，是專業的對外文化交流窗口，將提升湖里區形象，同時鞏固廈門作為國際型都市的形象與地位，帶動廈門的文化繁榮。

樹德之光由原來的廣州大穩玻璃廠改造而成，重新組織規劃了整體流線，確立了主次動線，又通過擴建、圍合、分隔等方式重新定義了“街道”立面，把原本工業尺度的廠區道路調整為適合人行的園區道路。

泉州萬科里豎梁社的設計概念，從鏈接“舊糖廠保留區、裙樓車庫、平臺連廊”這三個基本功能展開，在保留原有廠區的空間肌理的原則下，新建建筑與舊建筑精確而和諧地共處，營造出尺度舒適的消費場景。

⑨2018年——廣州琶醍二期、唯品同創匯、B.I.G海珠灣創意園區、南昌東湖意庫、上海力波啤酒廠。

2017年豎梁社再度參與到啤酒厰 · 琶醍二期的項目設計中，繼續“保留城市記憶”的設計原則，將眾多啤酒廠的舊有元素保留創新，目前二期正在建設中。

唯品同創匯前身為廢棄工廠，后由唯品會與同創集團進行改造。圍繞設計師公共服務體系量身打造，成為融匯潮流時尚、創意辦公、商業資訊于一體的藝術創意園區。

廣州B.I.G海珠灣創意園區，從場地空間規劃入手，從對園區內部公共空間梳理開始，通過外部界面打開、園區內部單體首層空間打通、動靜流線分離等手法，成功營造出“三縱兩橫”的街道空間以及南面的超大江景廣場。

東湖意庫前身為江西省外貿儲運公司倉儲運輸及住宅用地，園區將重點布局可持續發展產業，以“藝術主題，開放性空間，場地記憶特征”為特色亮點，打造集文創、創意辦公、時尚演藝、文化交流、藝術體驗和休閑娛樂于一體的最具人氣的文化創意地標項目。

力波啤酒廠老廠區在梅隴港以西的舊工業建筑將改造成創意工業園區，并加入餐飲等配套服務，優化老梅隴地區的產業結構，煙囪將成為老梅隴地區的標志性建筑。改造充分利用原有工業建筑原貌和保留機械設備，運用現代主義的設計手法去打造一個富有在地性、藝術性、工業遺產氣質的特色園區。

綜上所述，舊工業建筑不再是一成不變的靜態物，而是在城市中每個歷史階段新陳代謝的產物。舊建筑經過修繕、翻新，還需要對它重新定義（包括功能和意義）。一方面，舊工業建筑是工業發展史的見證人，充滿了歷史的記憶，改造后需要將其具有的紀念意義、教育意義和情感認同作用發揮出來，傳承這份歷史與文化。另一方面提高建筑的使用效率，節省資源，既能夠解決社會問題又能夠創造經濟效益。

本期專欄嘉賓：鐘冠球

文字整理：林品良 張虹逸

圖片資料來源：豎梁社建筑設計有限公司 鐘冠球

廣州日報?2019-12-03 19:16:54

以“破”騰出“老城市”空間，村級工業園區破舊立新，華麗轉型，昨日，記者從廣州市海珠區南洲街獲悉，今年以來，為全面落實市委村級工業園區整治提升的工作部署，南洲街堅持破立并舉，以“破”騰出“老城市”空間，以“立”導進產業“新活力”，以構建共建共治共享社會治理格局為落腳點，街道黨工委、經濟聯社黨委主動探索實施“政府指導、村社主導、市場運作”的改造模式，把倉儲物流等低端業態為主的“臟亂差?！崩吓f廠房，成功打造成為集文創、服裝設計時尚綜合商業體的村級工業園區“海珠海珠唯品同創匯”項目。

破解城中村產業“沼澤地”

南洲街轄區面積14.573平方公里，由瀝滘、三滘、東風3條城中村、13個社區組成，戶籍人口2.9萬人、來穗人員16.8萬人，占總人口85%，存在市政基礎差、消防安全隱患眾多、“散亂污”場所集聚、“同鄉村”等典型城中村問題。時至今日因產業低端、環保消防隱患等問題而飽受詬病，成為產業高質量發展的“沼澤地”。今年以來，為全面落實市委村級工業園區整治提升的工作部署，南洲街堅持破立并舉，以“破”騰出“老城市”空間，以“立”導進產業“新活力”，以構建共建共治共享社會治理格局為落腳點，街道黨工委、經濟聯社黨委主動探索實施“政府指導、村社主導、市場運作”的改造模式，把倉儲物流等低端業態為主的“臟亂差危”老舊廠房，成功打造成為集文創、服裝設計時尚綜合商業體的村級工業園區“海珠海珠唯品同創匯”項目。

唯品同創匯項目融匯了創意、辦公、商業、潮流資訊、休閑體驗等多方元素，并突破傳統創意園發展及運營模式，以創變的理念及革新的姿態，成功塑造廣州全新的創意園3.0標桿，是海珠區加強農村基層黨組織建設兩年計劃過程中全面發揮聯社黨委戰斗堡壘作用，積極推動實施村級工業園區微改造，充分發揮東風經聯社黨委在集體經濟發展中的重要作用，引入專業產業運營商參與推動落地的項目。園區以原創設計賦能孵化為方向，規劃占地面積12萬平方米，從2018年初開始籌劃，2018年6月開園使用，僅半年時間就徹底消除了來穗人員涉黑惡勢力、徹底消除了消防隱患、徹底清理了眾多“散亂污”場所、徹底凈化了社會治安和營商環境，目前完成改造面積約8.5萬平方米，園區已進駐企業150多戶，拉動線上線下崗位約10000多個，是南洲街道黨工委、辦事處在城中村綜合整治、產業結構調整、人居環境改善、文化經濟軟實力提升的重要嘗試，也為村社集體經濟收入、地區經濟良性增長提供了強大的動力和支撐。

以“破”騰出“老城市”空間

改造前的海珠唯品同創匯周邊受傳統的布匹輔料、皮革制品的批發、倉儲物流、垃圾集散、汽車修理等低端產業輻射影響，區域內的建筑物破舊雜亂、消防隱患嚴重、火警頻發，五類車橫行，影響市容市貌。

參與改造的企業代表說，改造前樓棟間全是鐵皮棚遮蓋著，顯得很黑暗，外立面腐朽破敗，電線如蜘蛛網一樣縱橫交錯，五類車拉著布匹到處穿梭，倉庫里面更是住著人，隨處可見的光膀子穿拖鞋的村民在路邊吃盒飯，整個工作環境、居住環境是比較惡劣的老舊城中村的形象。且園區內主要是布匹倉庫、汽車修配廠、手工小作坊等低端業態。

居住在周邊多年的群眾說，每年的春秋服裝加工旺季，整個工業區都是徹夜燈火通明、作坊的噪音擾民嚴重，“五類車”亂闖汽車難以通行，廢棄的布碎鋪滿路面，老化的電線超負荷運轉讓我們心驚膽戰，“臟亂差?！钡默F象尤為突出。

街道黨工委、辦事處以及東風經聯社黨委深刻認識到片區迫切需要進行整改和修繕，產業急待提升，才能真正解決掣肘村社發展的難題。2018年開始，街道以徹底破解城中村社會治理頑疾為落腳點，積極聯合區發改、住建、稅務、國土規劃等部門進行對上涌南約老舊廠房物業審計改造進行會審，著力解決消防安全驗收、企業引進、產業招商等問題，積極宣傳“海珠創新18條”政策，齊心協力引入實力強、信譽好、實踐多的同創集團集中打造“海珠唯品同創匯”，在確保整體園區建筑總面積不增加（總量平衡）的前提下進行建筑改造，在公共空間、建筑樓宇內進行局部拆除、抽疏、改善、并增設消防設施、提高建筑安全性，打造了融匯了創意、辦公、商業、潮流資訊、休閑體驗等多方元素，并突破傳統創意園發展及運營模式，以創變的理念及革新的姿態，成功塑造廣州全新的創意園3.0標桿。

以“立”導進產業“新活力”

2019年11月，中華人民共和國工業和信息化部2019年54號公告顯示，海珠唯品同創匯園區成功獲得了“紡織服裝創意設計設試點園區”的榮譽。

作為全國紡織服裝創意設計試點園區，園區已吸引40余家意大利設計品牌奕色、丹寧定制、大東鞋業旗下品牌宜立、輕奢婚紗定制rose queen、lady marry、銀禧婚禮、涂月服飾、驪萬服飾等服裝創意設計類企業進駐；匯聚500余名設計師，和中國設計師最高榮譽獎“金頂獎”獲得者劉洋、中國十大服裝設計名師緊密融合。園區整合創業創新服務資源，為紡織服裝企業提供創意設計支撐的載體和平臺。

辦法：

一是利用優勢啟動工程。為全面加快村社園區轉型升級工作步伐，街道緊握毗鄰海珠灣片區和海珠湖的地理優勢和雙地鐵交通優勢，通過“黨建引領、村社主導、企業建設”三管齊下，清退原來園區中布匹輔料、皮革制品批發、倉儲物流、汽車修理等“散亂污”低端產業，對村社集體物業和老舊廠房進行立面整飾微改造。

二是升級改造盤活舊廠。通過重新定位、裝修、招商、運營等，在不增加整體園區建筑總面積、確保建筑結構安全的前提下進行建筑空間改造，對公共空間、建筑樓宇內部進行局部拆除、抽疏，將園區舊廠房打造成洋房式獨棟辦公空間、花園式藝術街區以及無處不在的有氧平臺，吸引龍頭企業和產業鏈上下游企業生態式聚攏，吸引高端人才居住辦公。

三是招商引進高端產業。海珠唯品同創匯園區規劃占地面積約8.5萬平方米，計劃總投資額2億元，目前完成微改造并運營建筑面積4.2平方米，完成投資1.3億元，自2018年6月開園以來園區出租率已達90%以上，引進唯品會、意大利奕色服裝、FDC面料圖書館等多家服裝生態鏈商家進駐，園區內消防安全隱患多、市政基礎落后、“臟亂差”的現象徹底解決。

以“守初心”落實“擔使命”，讓人民生活更美好

東風經聯社黨委堅守為民服務的初心，勇擔為民謀幸福的使命，黨委書記發揮“頭雁”作用，黨委委員主動擔當，帶動聯社“兩委”、村社黨員及企業代表多次就激活農村經濟新活力進行深入研討談判，主動落實“你呼我應”機制，主動傾聽社情民意，針對經濟社社員、商戶和居民群眾對上涌南約環境“臟亂差?！钡耐怀鰡栴}，多次組織專題會議和深入走訪，積極引入專業產業運營商同創資產參與上涌南約老舊廠房微改造，在實現老城市新活力中體現基層黨委為民解憂、為民辦事的初心和使命。

東風經聯社黨委書記何志剛表示：在街道黨工委、辦事處的指導下，東風經聯社黨委在集體經濟發展中發揮重要作用，唯品同創匯也是黨委推動下實施的村級工業園區微改造的一個成功案例，改造后，物業租金明顯提高，村民收益明顯上升，也是對我們黨委在經濟發展主導作用的肯定，未來我們將繼續推進東風村內各類舊廠房的改造，進一步實現環境提升和村民增收的目標。

老黨員黃英華表示：我居住在東風村50多年了，隨著人口集聚增長，小型制衣廠聚集，隨即帶來了垃圾暴增、消防隱患多等城市管理問題，這兩年在街道和聯社聯動治理下，黨群服務站建成了，黨員有了活動和聯絡的地方；環境也明顯改善了，垃圾減少了，河涌干凈了，新的產業進來了，我們的收入也增加了，都是惠及民生的大實事。

唯品同創匯項目成功實踐為各級黨組織積極探索基層黨建引領社會治理有效路徑，構建共建共治共享社會治理格局提供可有益啟示。

成果啟示：

聚焦物業改造，提升村社產業價值。針對村社集體物業大多被用作倉儲、小作坊、小制衣廠的實際情況，充分發揮經聯社黨委“頭雁”作用，通過開展集體資產清產核資和業態排查，搭建招商信息共享平臺，加強產業招商前置引導，舉辦專題招商現場推介會，積極推進低效集體物業升級改造，吸引一批增長型企業進駐南洲，打造唯品同創匯、中海啟迪科技園、BIG大干圍藝術園等一批項目，實現了社會效益、經濟效益、環境效益共贏。2018年度街道五大行業GDP實績83.8億元，增速8.2%；改造后物業租金從原來40元/平方米上漲到160元/平方米，增幅高達300%，村社集體經濟收入直線上漲，實現了村民增收致富目標，市民的幸福感、獲得感進一步提升。

聚焦綜合治理，解決城中村突出問題。進一步落實鄉村振興戰略，堅持共建共治共建，逐步補齊城中村地區環衛保潔、供水供電、公共交通等基礎設施短板，深化更干凈更整潔更平安更有序城鄉環境建設，針對城中村消防安全隱患多、“散亂污”場所多、來穗人員涉黑惡勢力盤踞等社會治理頑疾，持續實施“5+2”“白+黑”整治模式，通過設立守控點、安裝視頻監控、智能門禁、發動群防群治力量等措施，極大改善了地區交通秩序和社會治安環境。去年以來，街道火情事故同比下降25%，城中村臟亂差面貌有了明顯改觀。

聚焦共建共享，逐步鞏固工作效果。一是借鑒“唯品同創匯”等黨建示范基地，統籌推進轄區村社物業更新改造和專業批發市場、工業園整治工作，引導企業破解產業項目瓶頸制約和招商引資難題，鼓勵優先發展科技創新園區和孵化器，加強對入園企業產業把關，推動人才、資本和企業等高端資源聚集，實現村社低端產業到高端資源的持續蛻變。二是加強園區黨建的著力點和落腳點，強化園區黨的組織建設，認真傾聽園區黨員群眾的呼聲建議，定期舉辦園區黨組織書記培訓、招商引資、企業服務等各類專題培訓班，引導黨員學干結合，發揮黨員群體的輻射帶動作用，努力將園區黨員擰成一股繩，以黨建引領推動園區改造升級。

未來的唯品同創匯，將充分發揮黨建引領力，匯聚各種時尚原創勢力，以創變的姿態驅動跨界時尚力量，依靠陣地，廣泛凝聚園區黨員，將黨建工作融入中心工作，引領唯品同創匯大力發展，實現村級物業的完美蛻變。

廣州日報全媒體文字記者曾衛康

廣州日報全媒體圖片記者邱偉榮、曾衛康

廣州日報全媒體編輯 彭姣時

政府通過“工改工”來保持工業用地規模的訴求與土地開發者希望通過“工改商”“工改居”增加盈利的訴求如何有效銜接，將成為未來深圳土地市場最重要的博弈之一

文/本刊記者 焦建編輯/蘇琦

在嘗試為產業發展打破土地瓶頸的廣東各傳統產業城市中，不斷更新“宏調”模式的深圳，是最具探索性的樣本之一。

3月底，深圳公布的最新土地出讓信息顯示：此前一個月，當地共有三宗土地進行招拍掛出讓。因政府設置了嚴格的條件，其中兩宗皆以起始價拍出。以其中一宗為例，因必須跨過航空航天產業中的衛星及應用產業、應擁有相關專利五項以上、產品可提供50Gbps通信通量等技術條件五個“門檻”，該地最終只有一位來自深圳的競拍申請人。

與之相比，企業在“工改”領域內的土地競爭，則是另一幅場景：2016年底，因涉及國有資產轉讓，在廣州產權交易所掛牌的深圳某標的項目以網上競價方式進行公開出讓時，吸引了十余家房企參與競拍。歷經5個多小時、439輪報價，一家企業才以溢價率319％為代價拿下該項目地塊。

除“定向”招拍掛外，“工改”是近年來深圳頗具特色的產業用地供應方式之一，其含義是指實施以拆除重建類的工業區改造項目為主的城市更新。在招拍掛規模有限且門檻較高背景下，通過“工改”進行“工改工”、“工改商”及“工改居”（涉及到國有資產轉讓才須公開掛牌競價），是深圳在過去幾年中突然流行起來的土地供應手段之一，其實踐也正在不斷擴散到其周邊的東莞、惠州等地。

但隨著深圳鞏固產業空間基礎、穩定工業用地規模的意圖日益明顯，從今年初開始，涉及各類“工改”的一場產業用地供給方式改革，在深圳拉開了帷幕。通過采取鼓勵或限制的一系列政策手段，深圳希望到2020年時，全市的工業用地比重還能實現不低于30％。

這是一個涉及深圳從市到區各級政府如何有效推進相關政策落地，土地開發者如何重新尋找新型盈利模式、并接受以往的短期獲得高利潤轉變為長期獲得中低利潤的過程。政府的政策訴求與土地開發者的盈利如何有效銜接，將成為未來深圳土地市場最重要的博弈之一。

以工業為基

在全國的一線城市中，深圳是土地財政收入占GDP總額不超過25％的唯一一個。各類工業產業，是深圳的立身之基。

2016年，深圳規模以上工業企業總數6357戶，新增949戶；規模以上工業增加值7199.5億元，同比增長7％，增速分別高于全國、全省1個和0.3個百分點。工業增加值占GDP比重為36.9％，工業對經濟增長的貢獻率為28.4％，拉動增長2.6個百分點。

深圳占地面積只有1996.85平方公里，土地的緊缺嚴重制約產業發展。2010年7月1日，深圳經濟特區面積擴容近5倍，原關外的寶安區和龍崗區被納入特區范圍，發展空間大為拓展，但依然不敵產業的快速發展。

為保障工業發展，深圳在新增供地時一方面越來越表現出“定向”特征。據深圳中原研究中心監測：2016年全市招拍掛成交59宗地塊，其中27宗為工業用地，面積約115.1萬平方米，占比50.1％；另一方面，針對存量土地的城市更新即工改，才是深圳工業用地供應的主要方式。

深圳城市更新可追溯至2004年，但此時目的主要是解決市容市貌問題；從2009年底開始，深圳陸續出臺《深圳市城市更新辦法》及《實施細則》、《深圳綜合整治類舊工業區升級改造操作指引》等一系列配套法規，包括舊工業區升級與城中村改造在內的城市更新登上舞臺；2012年，深圳進一步指出以城市更新釋放發展空間，由依賴增量土地向存量土地二次開發轉變。

在存量土地中，深圳工礦倉儲用地占比達到存量面積的30％以上。而深圳2011年的一項統計數據還進一步顯示，深圳大概有3881個產業園區，其中大部分并沒有與城市功能形成互動關系，亟待進行升級。它們的體量，決定了通過工改提供工業用地的供給端潛在規模。

從需求端來看，為提高企業參與工改的積極性，保證其預期利潤，在過去幾年中，深圳適當放松了工業用地轉讓的限制政策。

例如，《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》曾規定工業樓宇的配套設施應統一規劃、集中建設，不得分割轉讓或者改變用途，但在2012年8月出臺的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》中則規定，“升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的拆除重建類城市更新項目，其配套設施限定自用……配套設施如按規定經批準進入市場銷售的，應當按照市場評估地價標準補繳地價?！?/p>

政策不斷推動，加之土地價格快速上漲，原業主工改的意愿日趨增強。根據世聯行綜合體事業部向《財經》記者提供的數據顯示：2013年-2015年，深圳城市更新拆除重建工業用地規模占拆除重建用地總規模的比例平均在15％-20％之間，在2016年全年達到40％（約220萬平方米，城市更新總量540萬平方米）左右。

在完整的流程中，“工改”指將現有土地性質為普通工業用地（M1）按一定比例改變為新型產業用地（M0），將舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園，并配建多元化的設施，包括新型產業用房、配套商業、配套宿舍等多種物業形態。

但隨著整個工改市場的不斷成熟，深圳市不斷認清的一種局面是：工改項目以“工改商”、“工改居”居多，“工改工”比例偏低，已出現去產業化、產業空間碎片化現象?！斑^去幾年，你會發現，深圳這些所謂的拆除重建項目基本都被做成地產開發。而華為、中興等企業生產基地外遷，讓政府意識到這可能會導致產業空心化，因此政策開始轉向?！笔缆撔惺紫じ念檰柖瓨O對《財經》記者稱。

從今年初開始，深圳迎來工改政策調整的“高發期”，繼《深圳市城市更新“十三五”規劃》（下稱《規劃》后，陸續出臺了歷經30余遍修訂的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》(下稱《暫行措施》)等一系列文件，政府的調控意圖不斷顯現。

“城市更新也有生命周期，在過去的一段時間里，因利潤確實比較豐厚，很多企業都涌到了這個領域當中來，有些領域已出現了惡性競爭。為保住深圳先進制造業的發展空間，深圳會對相關政策調整，從復制推廣階段的放水變成現在的抽水，應該說政策基調在部分領域內是收緊的?！痹谙嚓P政策調整前《財經》記者參加的一次深圳相關論壇上，深圳市規土委的一位官員已如此預警。

事后來看，這些政策在涉及工改時，確實搭建起了一張旨在提高工業用地比例、限制其他用地方式的不斷收緊的立體網絡。

例如，《規劃》指出：深圳將力爭完成100個舊工業區的復合式更新(指以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新)，工業區塊線內的舊工業區更新方向原則上應為工業用地功能，嚴格控制“工改商”、“工改居”。在《暫行措施》中，對這種復合式更新的模式也有了相對詳細的解釋。

在此之前，深圳的城市更新通常是由企業出面拆除重建，以效率最高和收益最大化來衡量。

綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，深圳要保障制造業比例，工業用地地盤肯定要保持。拆除重建的綜合成本特別高，矛盾也特別復雜，并不一定符合整個項目投資的需要。退一步回到綜合整治，是對原有工業布局的尊重，也比較符合實際。此外，在一個工業區里面，單獨改造成商業或居住用房，會影響到整個產業的合理布局。

“綜合整治兼顧到原有業主的客觀需求，也順應原有的產業布局，盡可能減少整個拆遷布局過程中的整改。原有產業的保留也能促進與新的進駐產業平滑過渡，因此還是有好處的?！彼味》Q。

董極則在分析《規劃》時認為：首先，作為產業保護措施，設置工業用地政策高壓線，能嚴控地產開發行為，切實為產業發展保駕護航；其次，工改項目平均容積率或從4.5提升至6，可縱向增加產業空間載體；此外，從不限制新興產業用地占工改項目比例到全市平均不超過50，能橫向增加高端生產制造業、高端裝備制造業等物理空間載體。

在評價數月以來的政策執行效果時，宋丁對《財經》記者稱，“抬高工改門檻后，工改項目投資者層級提升，工改方向更符合城市更新大方向，工改土地資源利用更加集約和合理。”

“強區放權”之后

因歷史原因導致的工業用地占比較高，深圳龍崗、寶安、南山、蛇口等地區，是深圳大量正在或潛在進行工改項目的主要分布地。

在普遍意識到要搶占發展機遇、“誰先供應土地、誰就先受益”的前提下，采取何種突破性的方式及時供應產業發展所需土地，各區均在積極籌劃。

以深圳面積較大的龍崗、寶安為例：目前都存在著建設用地基本飽和，雖工業區眾多，但不少都是“建設標準低、配套嚴重滯后的舊工業區”。提高土地利用率，推動舊工業區升級改造，是區政府正在面對和嘗試解決的難題。來自各地的解決方案，也因此層出不窮：

針對龍崗公共配套設施相對缺乏、單個項目運作模式不利于公共設施分擔和片區整體提升的情況，為避免項目申報時出現“挑肥揀瘦”的現象，龍崗探索的是片區統籌模式，按照“利益平衡、責任共擔”的原則，將片區內的道路、學校、醫療機構、文體中心等項目建設（含拆遷）全部納入片區統籌。該區還在全市率先明確了城市更新項目周邊公共設施由政府與開發企業共建模式，企業和政府投資比例為6∶4。

寶安則提出了為增加先進工業用地保護，劃定70平方公里的工業控制線，工業紅線內將嚴格限制工業用地轉換為非工業功能。在諸多產業研究人士眼中，這實際上也是走在了全市的前面。

在羅湖區，已經對舊改項目提出要求，開發主體要與區政府簽訂招商引資協議?！翱梢妳^政府對發展產業的決心和力度。”一位分析人士稱。

作為推動城市更新、增加工業用地的“組合拳”之一，在區政府積極性已然不低的前提下，深圳還正在落實“擴權強區”的政策。

根據該市《關于進一步推進強區放權改革的若干措施（送審稿）》及相關文件，目前深圳全市下放區級的事權共154項（仍在進行微調）。按事權類別分，主要分為審批管理和管理機制等類。審批管理類主要包括城市更新、規劃國土等方面的審批事權和管理事權的下放。

城市更新，是深圳事權下放最徹底領域。去年10月底，深圳在全市施行城市更新工作改革，原由市規劃和國土資源委員會及其派出機構行使的城市更新項目的行政審批、行政確認等職權，除地名許可、測繪查丈等事項外，都調整至各區政府行使。此外，城市更新單元計劃也由各區政府審批，報市規土委備案。涉及精簡下放的行政職權多達425項，城市更新審批流程將簡化一半以上。

“這不僅有利于簡化審批程序、加快工作進度，更有利于聚焦本區發展的實際需求?！币晃桓母锷婕暗降南嚓P區領導稱。

據《財經》記者的不完全統計，短期看來，在不少區，因為依托事權下放后構建起的“區城市更新局”牽頭進行審查，在辦理相關批文時，時間普遍縮短了三分之一甚至三分之二。

在不少研究人士眼中，權力下放減少行政決策鏈條節省的時間成本，會讓企業參與工改等各類城市更新的積極性提高?！俺鞘懈屡c區一級政府的經濟發展、產業發展、城市建設密切相關，權力下放有利于區政府實施城市更新工作；而區政府對項目也比較了解，有助于其與相關利益方溝通。”一位產業觀察人士對《財經》記者稱。

但在實踐中，這項改革也確實正在遇到一定難題，比如組織架構不夠完善、沒有上行政策法規的配合、審查技術也不夠成熟等，這也導致了業內有人判斷“下放職權”相當于閉門造車，難以見效?！耙酝欣镓撠煹氖虑?，現在讓區里的科員簽字，大家的謹慎心理都不小，是不是會出現其他城市中相關改革失敗的現象，現在誰都不好說。”

為讓改革盡快取得成效，宋丁則建議稱：一是市里放權的同時，也要放人才、放管理經驗、放政策，并加強監管和懲治；二是區里要盡快熟悉新業務，盡早形成管理體制和架構，盡早出經驗，優化流程、管理和服務，扎實提升效率和效益。

但在不少學者看來，“強權擴區”在將產業用地供應方案的審批權下放的同時，也將主干道審批權、建設事權下放了。這一方面有利于區自主進行產業布局，實現區域差異化發展，但另一方面也應警惕重復建設的問題。

事實上，在深圳目前近2000平方公里的面積中，之所以會有3000多個大大小小的產業園區，部分就源于歷史上各地紛紛搶建的緣故。因此，在本輪以產業升級為主導的城市更新中，各地是否能夠避免重復建設、日趨同質化的問題，也備受關注。

“過分追求短期效果，更新改造的標準低，長遠考慮不足?！鄙钲谑形哐芯渴艺n題組此前的一份報告就指出，目前深圳改造城中村、舊工業區時，對關系城市長遠的、多元化的目標需求考慮得比較少，對舊工業區的改造只是突出發展高新技術產業，而對市民急需的商業、文化娛樂、教育等改造安排沒有被優先考慮。

報告還指出，現代科技產業的發展集約化趨勢越來越明顯，城市更新中各區普遍、零散地建設科技園區，存在互相爭奪科技資源的現象，可能造成對城市土地資源新的浪費?！俺鞘懈乱铣鞘挟a業發展的趨勢，要注重城市經濟功能的均衡布局?！眻蟾娼ㄗh稱。

而宋丁則認為，對于各區在進行工改時的產業園區建設重復問題，會存在，但不會太大，“畢竟市政府不是完全撒手不管，會進行協調”。

“在各區都要出政績，盯著別的區做了什么的前提下，這種協調是不是能夠真正落到實效，有待觀察?！鼻笆霎a業觀察人士對《財經》記者稱。

后工改的盈利空間

幾年前，土地開發者對工改從不認可到積極投入的態度轉變，只經歷了短短幾個項目的時間。一系列新政出臺之后，其態度與積極性會受到何種影響，產業各界均在關注。

一開始，因工改項目必須由法人購買和產業行業的限制，使得許多銀行、律所等相關機構在面臨這個新興市場時的態度堪稱冷淡。但隨著初期幾個項目的“野蠻生長”，直接將工業用地改造成居住或商業性質的物業進而售賣或租賃，利潤之大，使得各類土地開發者開始積極介入這一領域，并將工改不斷延展出“工改工”、“工改商”、“工改居”、“工改公寓”等一系列模式。

對工改的土地開發者來說，即便已經不存在以往將土地變性使用的巨大牟利空間，這一市場的優勢仍然非常明顯：與城中村的拆遷談判動輒成百上千個業主相比，工業升級改造的可談判性難度大大降低；工改可選擇地塊較多，可獲得性較強；政策鼓勵工業地產開發，申報流程相對較短；前期投入成本非常低。

截至2016年底，至少60家外地開發企業（主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開發企業）因無法通過招拍掛或介入舊改來搶灘深圳市場，只得另辟蹊徑通過合作、收購等多種形式涉足工改市場，搶占蛋糕。

對于其中考慮較為長遠的企業來說，工改類城市更新項目，往往是最有效以低成本實現開發、持有、運營，從而轉身城市配套服務商的路徑；而對于更多以短期內盈利為目的的企業來說，看中的其實還是工改項目中可以通過地產化操作從而帶來現金流和利潤的部分，即研發用房轉換功能，出售配套住宅和公寓等。

1月6日，第一太平戴維斯在深圳發布的數據顯示：未來五年深圳將會有近2300萬平方米的工業用房供應，包括普通工業用房1500萬平方米，新型產業用房約800萬平方米；對應建筑面積571萬平方米，總貨值約1700億元。

但隨著深圳市收緊各類其他工改、回歸“工改工”的政策意圖變得清晰，對于各類土地開發者這一部分可以地產化方式操作的領域，調整其實也處于“在路上”狀態：

近日，一份由深圳市規土委起草的征求意見稿被曝光，其核心重點強調兩點，一是關于建筑平面布局，商業、辦公、研發用房建筑平面不得采用住宅套型式設計，另外嚴格限制外墻凹槽設計，說明的就是為了禁止商業指標改造成公寓；二是套型建筑面積的規定，明確規定研發用房單套建筑面積不得小于250平方米。

據一位看到這份意見修訂稿的人士對《財經》記者表示：在最新的修訂中，250平方米的數字可能已經被改為套內面積180平方米。但不管數字大小，這種來自政府層面的有意限制，很可能會改變工改項目持續幾年的熱潮，讓參與者進入觀望期。

董極也認為，如果工改公寓未來被全面收緊甚至完全禁止，整個工改市場將會遭遇致命性打擊。因為在暗流涌動的工改寫字樓市場中，盈利最高的就是作為配套的工改公寓，堪稱“工改工”界的盈利“明星”?！霸谡鲗碌某鞘挟a業化發展的核心大背景下，未來工業用地的地產化開發將受到極大限制、利潤空間也會受到極大壓縮。工改在去年下半年已經達到頂峰，接下來會進入盤整階段。大家都在觀望，看是不是會有放松，看會不會有更多的政策細則出來?！?/p>

在其看來，基于現有市場特征和幾大政策的核心思想來看，未來可能的幾大趨勢是：一、1年-2年內工改市場盤整年，未來競爭不減；二、從前后端雙控到動態控制的監管趨勢； 三、開發企業涉足工改進入理性思考期；四、政企通力合作，構建城市產業運營商；五、工改保質的提升使命勢在必行； 六、功能改變政策的實施細則亟須出臺。

而對于仍有意深耕這一行業的參與者來說，作為盤整階段的重要取舍之一，就是如何將以往快土地項目快節奏的開發周轉模式，轉變為慢節奏的持有經營性模式，并盡快找到盈利渠道。這就意味著參與者必須具備產業規劃的能力，理解片區產業方向，同時在工改項目建成后還要能夠吸引產業進入，具備一定招商能力。

以此前在深圳拿地的某央企地產公司為例，其操盤者在拿地初期便表示：其操作工改的思路，是根據不同區域的產業定位，把政府希望導入的行業引進來，同時利用政府吸引企業的政策增加項目吸引力。在該地產公司那里，較為認可的是深圳天安云谷圍繞華為做招商運營的思路，并曾專門進行過考察學習。

天安云谷是深圳“工改工”的示范項目，主要面向云計算、互聯網、物聯網等新興產業中的初創企業，利用深圳高新技術產業和創業環境的優勢，與華為科技城形成“云產業”集群。

但對于有志于此的土地開發者來說，工改項目如果沒有找到一種有效的商業模式，可能最后會陷入一種雞肋狀態，因此，如何進行盈利模式的創新，是其均需攻克的難題。

“政府在調整工改工政策的時候，希望讓開發商更多地承擔產業運營的角色，目前有一點甩包袱的意思。開發商愿不愿意買單、有沒有能力買單，都是問題?？偠灾?，雙方的博弈才剛剛開始，會有一個慢慢碰撞的過程?！鼻笆霎a業觀察人士告訴《財經》記者。

“房地產的上半場已經結束，深圳的下半場就是重重受限之下的工業用地開發。雖然不會那么賺錢，但是現在擺在開發商面前的就這兩碗飯，總得挑一碗吃，不然就會餓死。實際上，真正進入這一領域之后，才會發現其中所蘊含的機遇?！倍瓨O稱。